INFORMATIONS

ACCES A LA PROPRIETE EN TUNISIE : Zones Touristiques, Urbaines et agricoles

Le territoire Tunisien est divisé en trois principales zones :

  •   - La zone dite Urbaine
  •   - La zone dite Touristique
  •   - La zone dite Agricole

Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier dans une zone urbaine ou touristique, la zone Agricole leur étant interdite.
L´interprétation donnée à la dénomination de zone agricole est trompeuse, car certains terrains côtoient parfois le bord de mer dans des régions balnéaires. Elles ont été créées afin de protéger les Tunisiens de la spéculation immobilière et garantir que le mélange des populations se fasse en bonne harmonie.

Les étrangers achetant des biens immobiliers en zone touristique ou urbaine sont en pleine propriété et peuvent acheter et revendre sans problème en tenant compte des facteurs suivants :
Pour accéder à la propriété en Tunisie, un étranger est toujours soumis à une autorisation préalable dénommée « autorisation du gouvernorat ». L´obtention de cette autorisation dépend de plusieurs critères et notamment du fait que le bien à acquérir se situe dans une zone urbaine ou touristique.
Il faut que l´acheteur étranger ait un casier judiciaire vierge et fournisse un extrait du casier judiciaire datant de moins de 3 mois.
Par ailleurs, un délai d´environ 7 mois est nécessaire avant d´obtenir une réponse positive à la demande d´achat, le dossier étant examiné par plusieurs ministères.
L´Agence 2i IMMOB INVEST vous accompagnera bien entendu dans toutes ces démarches administratives.

LES FRAIS TRANSACTIONNELS : Avocats et Droits d’enregistrement au gouvernorat

Les investissements immobiliers en Tunisie sont soumis à 2 types de taxes : celles liées aux frais d´avocats, ces derniers jouant le rôle des notaires en France et celles liées aux droits d´enregistrement officiel auprès de l´état Tunisien, représenté par le gouvernorat :

    - En Tunisie, les honoraires d´avocat pour ce type de prestation sont libres.
Cependant, en pratique les avocats perçoivent des honoraires de l´ordre de 2% sur le prix de vente auquel il faut ajouter une TVA de 12%
Pour le dépôt du dossier afin d´obtenir l´autorisation du gouvernorat, les honoraires sont fixés forfaitairement selon la complexité du dossier et peuvent varier de 1000 DT (mille dinars tunisiens) à plus selon les cas.
A titre d´exemple, pour un bien d´une valeur de 150.000 DT, les honoraires de l´avocat seront de :

    2% : 3.000 DT
  + 12% TVA : 360 DT
  + Frais dossier : 1.000 DT
    TOTAL : 4.360 DT

    - Les frais d´enregistrements :
Dans le cas d´un bien immobilier acheté auprès d´un promoteur.

a-1 En ce qui concerne les droits d'enregistrement.

En vertu des dispositions de l’article 53 de la loi n°2013-54 du 30 décembre 2013 portant loi de finances pour l’année 2014, les acquisitions auprès des promoteurs immobiliers agréés de logements sont soumises à un droit proportionnel de 3% liquidé sur la base de la valeur du logement après déduction de 150 mille dinars sans que le droit dû ne soit inférieur au droit fixe calculé selon le nombre de pages et de copies du contrat présenté à la formalité de l’enregistrement.

Le bénéfice de ce régime est subordonné à la satisfaction, en sus des conditions susvisées prévues par l’article 23 bis (nouveau) de la loi n°90-17 du 26 février 1990, à savoir, l’obligation de présenter une copie de l'agrément du promoteur immobilier, une copie du procès-verbal de récolement et le certificat de conformité et de bonne exécution des travaux, de la condition de non changement de la vocation de l’immeuble acquis ajoutée par le numéro 3 de l’article 53 de la loi de finances pour l’année 2014.

A cet effet, et en vertu des dispositions dudit article, le changement de la vocation de l’immeuble acquis donne lieu au paiement par l’acquéreur de la différence entre le droit proportionnel dû au taux de 5% et le droit payé au titre de l’enregistrement du contrat au taux de 3% ou au droit fixe, majorée des pénalités de retard exigibles selon la législation en vigueur.

a-2- En ce qui concerne le droit de timbre

En vertu des dispositions du numéro 2 du paragraphe I de l’article 117 du code de droits d’enregistrement et de timbre, les actes et écrits soumis à un droit d'enregistrement proportionnel ou progressif, ainsi que les expéditions de ces actes et écrits et les expéditions des actes notariés sont soumis à un droit de timbre de 3 dinars par feuille.

De ce fait, et suite à la soumission des contrats des acquisitions de logements auprès des promoteurs immobiliers agréés au droit proportionnel de 3 %, le droit de timbre de 3 dinars par feuille demeure exigible au titre de ces contrats et ce même dans les cas où l’application du nouveau régime donne lieu à la perception du droit fixe.

Exemples

Exemple 1 : Supposons que monsieur « A » ait acheté auprès d’un promoteur immobilier agréé un local à usage d’habitation inscrit aux registres de la propriété foncière, pour un montant de 300 mille dinars par contrat de vente avec signatures légalisées à la date du 04 janvier 2014 et que le contrat soit rédigé en 06 copies et que chaque copie du contrat comprenne 03 pages. Si on suppose que ledit contrat soit présenté à la formalité d’enregistrement le 15 janvier 2014, les droits d’enregistrement dus à ce titre sont liquidés comme suit:

· Droits d’enregistrement :

Droit proportionnel d’enregistrement: (300.000 D – 150.000 D) * 3% = 4.500 D

Droit fixe d’enregistrement: 04 copies(*)* 03 pages * 20D = 240 D

Dans ce cas, et du fait que le droit proportionnel d’enregistrement est supérieur au droit fixe, c’est le droit proportionnel qui reste exigible à savoir 4.500 D en sus du :

· Droit d’inscription foncière: 300.000 D * 1% = 3.000 D, et du

· Droit de timbre: 04 copies * 02 feuilles * 03D = 24 D

Exemple 2

Reprenons les mêmes données de l’exemple n°1 et supposons que le prix de vente soit égal à 155 mille dinars.

Les droits d’enregistrement dus à ce titre sont liquidés comme suit :

1. Droits d’enregistrement :

Droit d’enregistrement proportionnel:

(155.000 D – 150.000 D) * 3% = 150 D

Droit d’enregistrement fixe :

04 copies * 03 pages * 20 D = 240 D

Dans ce cas, et du fait que le droit fixe est supérieur au droit proportionnel, c’est le droit fixe qui reste exigible à savoir 240 D en sus du :

· Droit d’inscription foncière : 155.000 D * 1% = 1.550 D, et du

· Droit de timbre: 04 copies * 02 feuilles * 03D = 24 D

(*) Du fait que l’administration garde 02 copies du contrat présenté aux formalités d’enregistrement, en application des dispositions de l’article 92 du code des droits d’enregistrement et de timbre, les droits dûs sont liquidés sur la base des copies délivrées à la personne concernée à savoir 04 copies.

   
En cas d´un bien immobilier acheté auprès d´un particulier, l´acheteur est soumis à un droit d´enregistrement de 1% du prix de vente pour les étrangers et de 6% pour les Tunisiens et de frais de timbres avocats : 18 DT (dix huit dinars tunisiens) plus 2 DT (deux dinars tunisiens) par page rédigée de l´acte.
On ajoutera à cette somme 3% du prix de vente si les taxes du dernier propriétaire n´ont pas été payées.
A titre d´exemple, pour un bien d´une valeur de 150.000 DT, les frais seront de :

    6% : 9.000 DT
  + Rédaction acte de 5 pages : 28 DT
    TOTAL : 9.028 DT


 

LES TAXES LOCALES ANNUELLES

Les biens immobiliers en Tunisie sont assujettis à des taxes locales annuelles équivalentes aux taxes foncières en France. Il en existe 2 types :

- La taxe annuelle concernant les terrains non bâtis
Tous les terrains non bâtis situés dans les zones relevant des collectivités locales sont soumis à une taxe annuelle dénommée « taxe sur les terrains non bâtis ». Elle est due au 1er janvier de chaque année par le propriétaire du terrain ou l’usufruitier.
Elle est assise au taux de 0.3 % de la valeur réelle du terrain ou, à défaut, par m² selon un tarif progressif tenant compte de la densité des zones urbaines délimitées par le plan d´aménagement urbain.
  

  • Zone Taxe par m² en dinars
  • Zone à haute densité urbaine 0.300 DT
  • Zone à moyenne densité urbaine 0.090 DT
  • Zona à faible densité urbaine 0.030 DT

 
- La taxe annuelle concernant les terrains bâtis
Tous les terrains bâtis situés dans des zones relevant des collectivités locales, sont soumis à une taxe annuelle dénommée « taxe sur les terrains bâtis ». Cette taxe est due, par le propriétaire du bien ou par l’usufruitier et à défaut par l’occupant du bien, au 1er janvier de chaque année.
Le taux de cette taxe est assis sur la base de 2% du prix de référence du mètre carré couvert multipliée par la superficie globale couverte de cet immeuble.
Les biens sont classés, compte tenu de la superficie couverte, en catégorie :
  
 Zone Surface couverte Prix de référence en dinars

  • Catégorie 1 Surface ne dépassant pas 100m² De 100 à 150 DT
  • Catégorie 2 Surface supérieure à 100m² et inférieure à 200m² De 151 à 200 DT
  • Catégorie 3 Surface supérieure à 200m² et inférieure à 400m² De 201 à 250 DT
  • Catégorie 4 Surface supérieure à 400m² De 251 à 300 DT

Cette superficie est fixée par la collectivité locale sur la base d’une déclaration faite par le contribuable qui est tenu de souscrire et de déposer une déclaration selon un modèle fournit par l’administration. Cependant, la collectivité locale peut réajuster la déclaration sur la base des informations dont elle dispose le cas échéant (les autorisations de bâtir).
La collectivité locale fixe le prix de référence du m² couvert sur la base de la nature des services rendus par elle et qui consiste notamment en :

  •      - le nettoiement
  •      - l’existence de l’éclairage publique
  •      - l’existence des chaussées goudronnées
  •      - l’existence du dallage des trottoirs
  •      - l’existence de réseaux d’évacuation des eaux usées
  •      - l’existence de réseaux d’évacuation des eaux pluviales


Les assujettis à cette taxe peuvent bénéficier d’un dégrèvement de 25% du montant de celle-ci à titre de l’année d’inoccupation. A cet effet, le propriétaire doit informer la collectivité locale concernée de l’inoccupation au moyen d’une déclaration à déposer dans les 15 premiers jours du 1er, 4ème, 7ème et 10ème mois de l’inoccupation.
En générale, le contribuable est informé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par avis contre décharge du montant de la taxe due sur l’immeuble avec mention des éléments ayant servis de base pour sa détermination ainsi, que les délais impartis pour présenter les oppositions auprès de la commission de révision.
Le recouvrement de cette taxe est effectué par les receveurs des finances concernés au moyen d’un rôle annuel établi par la collectivité locale.

 


 

PLUS VALUE IMMOBILIERES EN TUNISIE

Un étranger propriétaire d´un bien immobilier en Tunisie et qui souhaite le vendre, est soumis, comme pour l´achat, à l´obtention d´une autorisation du gouverneur. Les délais sont sensiblement identiques (environ 7 mois)

Fiscalement, il est assujetti à un impôt sur ses revenus fonciers. De ce fait, lorsqu´il vend son bien, il est tenu de payer une taxe sur la plus value résultant de la cession.
Cette plus value, article 27 du code de l´impôt, est de :
15% lorsque la cession intervient au cours des 5 ans à compter de la date de possession du bien.
10% lorsque la cession intervient après 5 ans à compter de ladite possession.

Un étranger ne peut être doublement imposé car il l´est normalement dans son pays de résidence (accord bilatéral avec la Tunisie daté du 28 mai 1973).
Cependant, les taxes foncières et la plus value restent exigibles en Tunisie car les biens se trouvent sur le sol tunisien.


 
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